Bratislava, 1. september 2026
Slovenský realitný trh zostáva aj v polovici roka 2026 rastový. Ceny nehnuteľností sú stále výrazne vyššie ako pred rokom, no v posledných mesiacoch už nerastú tak rýchlo. Zároveň sa čoraz viac ukazuje, že nie všetky nehnuteľnosti a lokality sa vyvíjajú rovnako. Podľa najnovších údajov Štatistického úradu SR vzrástli realizačné ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2026 oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,4 %. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka boli vyššie o 13,6 %. Rýchlejšie zdražovali staršie, už existujúce nehnuteľnosti. Ich ceny medziročne vzrástli o 14,3 %, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti boli drahšie o 10 %.
Bratislavský kraj zostáva silný, rast sa však spomaľuje
Bratislavský kraj zaznamenal v druhom štvrťroku 2026 najvyšší medziročný rast realizačných cien zo všetkých krajov Slovenska, a to 16,2 %. Pri existujúcich nehnuteľnostiach bol rast ešte o niečo vyšší – 16,6 %. Samotné medziročné číslo však podľa BOND Reality nestačí na to, aby sme vedeli povedať, ako sa trh správa dnes. „Medziročné porovnanie nám ukazuje, kam sa ceny posunuli za posledný rok. Ak však chceme vedieť, čo sa deje práve teraz, musíme sledovať aj vývoj medzi jednotlivými štvrťrokmi, reálny dopyt a konkrétne typy nehnuteľností. A tam už vidíme, že rast nie je taký rovnomerný ako predtým. Neznamená to, že ceny začínajú plošne klesať. Skôr sa dostávame do obdobia, keď bude oveľa viac záležať na tom, čo sa predáva, kde sa to nachádza a za akú cenu,“ hovorí Mgr. Daniela Rážová, výkonná riaditeľka BOND Reality. Podobný vývoj ukazujú aj údaje Národnej banky Slovenska, ktorá sleduje ponukové ceny nehnuteľností. Priemerná ponuková cena bývania vzrástla v druhom štvrťroku 2026 o 1,2 % na 3 041 eur za m². NBS zároveň upozorňuje, že rozdiely medzi jednotlivými časťami Slovenska sa zväčšujú. Vo väčších mestách ceny stále rastú, zatiaľ čo mimo nich je vývoj slabší. V Bratislave sa podľa NBS tempo rastu cien spomaľuje. Neznamená to automaticky pokles cien, ale skôr to, že obdobie veľmi rýchleho rastu sa zmierňuje.
Nie všetky nehnuteľnosti sa správajú rovnako
Priemerné čísla môžu niekedy vytvárať dojem, že celý realitný trh sa pohybuje jedným smerom. V praxi je však situácia oveľa rôznorodejšia. „Dnes už nestačí povedať, že nehnuteľnosti zdraželi o určité percento. Dvojizbový byt v dobrej bratislavskej lokalite sa môže predávať veľmi rýchlo, zatiaľ čo veľký rodinný dom alebo drahšia nehnuteľnosť môže hľadať kupujúceho podstatne dlhšie. Pri kvalitných a správne nacenených bytoch zostáva dopyt silný. Pri vyšších cenách sú kupujúci opatrnejší, viac porovnávajú a oveľa citlivejšie reagujú na cenu,“ vysvetľuje Daniela Rážová. Aj preto nie je správne automaticky preniesť celoslovenský alebo krajský rast cien na konkrétny byt či dom. O výslednej predajnej cene rozhoduje najmä lokalita, stav nehnuteľnosti, dispozícia, cena, konkurencia v okolí a to, koľko kupujúcich si danú nehnuteľnosť reálne môže dovoliť.
Hypotéky stále výrazne ovplyvňujú trh
Veľkú úlohu na realitnom trhu zohráva aj financovanie. Podľa údajov NBS bola priemerná úroková sadzba pri úveroch na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov v júni 2026 na úrovni 3,66 %. Objem hypoték síce stále rastie, no tempo tohto rastu sa postupne zmierňuje. Zároveň platí, že bývanie zostáva pre mnohé domácnosti finančne náročné. Aj keď úrokové sadzby v predchádzajúcom období klesali a mzdy rástli, veľkú časť tohto pozitívneho efektu vymazal rast cien nehnuteľností. „Kupujúci dnes nesleduje len cenu bytu alebo domu. Pozerá sa hlavne na to, akú mesačnú splátku bude mať a koľko mu po jej zaplatení zostane. Pri dnešných cenách môže aj menšia zmena úrokovej sadzby rozhodnúť o tom, akú nehnuteľnosť si domácnosť môže dovoliť,“ dodáva Rážová.
Pre niektorých zostáva výhodnejší nájom Národná banka Slovenska upozorňuje aj na rozdiel medzi nákladmi na kúpu a prenájom bývania. Ceny nájmov rástli v poslednom roku približne o 3 %, teda výrazne pomalšie ako ceny bytov. V Bratislave tak môže byť pre časť domácností mesačný nájom stále nižší ako splátka hypotéky na porovnateľný byt. Nájom preto zostáva rozumnou voľbou najmä pre ľudí, ktorí nemajú dostatok vlastných úspor, nechcú sa viazať dlhodobým úverom alebo si zatiaľ nechcú veľkú časť príjmu viazať na bývanie.
Čo môžeme očakávať v ďalších mesiacoch?
Aktuálne údaje zatiaľ nenaznačujú, že by ceny nehnuteľností na Slovensku mali plošne klesať. Skôr ukazujú, že obdobie veľmi rýchleho rastu sa spomaľuje a rozdiely medzi jednotlivými typmi nehnuteľností budú ešte výraznejšie. Kvalitné a správne nacenené byty v Bratislave a ďalších vyhľadávaných lokalitách si pravdepodobne udržia silný dopyt. Opatrnejší môže zostať trh pri rodinných domoch, veľkých nehnuteľnostiach a vo vyšších cenových kategóriách, kde je prirodzene menej potenciálnych kupujúcich. „Najväčšou chybou by dnes bolo zobrať údaj, že ceny v Bratislavskom kraji medziročne vzrástli o 16,2 %, a automaticky o rovnaké percento zdvihnúť cenu konkrétneho bytu alebo domu. Štatistika ukazuje priemer celého trhu. Hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti však určuje to, čo sa v danej lokalite reálne predáva, za aké ceny a aký je o daný typ nehnuteľnosti záujem,“ upozorňuje Daniela Rážová. Podľa nej je dnešný trh zároveň racionálnejší. „Kupujúci viac počíta, porovnáva a vyjednáva. Predávajúci má stále veľmi dobrú pozíciu, ak ponúka kvalitnú nehnuteľnosť za cenu, ktorú je trh ochotný akceptovať. Ak je však cena nastavená príliš vysoko, prejaví sa to dnes pomerne rýchlo – menším počtom záujemcov a dlhším časom predaja. A to je podľa mňa zdravé. Trh sa viac vracia k reálnej hodnote nehnuteľnosti,“ uzatvára Daniela Rážová. Najnovšie čísla teda neukazujú plošný pokles realitného trhu. Ukazujú skôr spomalenie rastu a väčšie rozdiely medzi jednotlivými nehnuteľnosťami. Pre predávajúcich bude preto ešte dôležitejšie správne nastaviť cenu a pre kupujúcich dôkladne porovnávať nielen cenu nehnuteľnosti, ale aj jej kvalitu, lokalitu a celkové náklady na bývanie. BOND Reality pôsobí na slovenskom realitnom trhu viac ako 25 rokov a poskytuje komplexné služby pri predaji, kúpe a prenájme nehnuteľností. BOND Reality je víťazom ocenenia Najlepšia realitná kancelária 2025 pre Bratislavu a západ.