Slovensko má po viac ako 60 rokoch nový Občiansky zákonník. Národná rada SR ho schválila 1. októbra 2026 a jeho účinnosť je naplánovaná od 1. júla 2027. Pre vlastníkov bytov, domov a pozemkov nejde iba o právnickú formalitu. Nové pravidlá sa dotknú vlastníctva, katastra, majetku manželov, kúpy a predaja, nájmov, dedenia aj zmluvných vzťahov.
Vybrali sme najdôležitejšie zmeny, ktoré by mali poznať vlastníci nehnuteľností, kupujúci, predávajúci aj prenajímatelia.
1. Kataster bude mať väčšiu váhu
Jednou z najvýznamnejších zmien je posilnenie dôvery v údaje zapísané v katastri nehnuteľností a ochrany dobromyseľného nadobúdateľa. Čo to znamená v praxi? Predstavme si, že kupujete byt. Predávajúci je v katastri zapísaný ako jeho vlastník, nič nenasvedčuje tomu, že by zápis nemal byť správny, a vy pri kúpe konáte v dobrej viere. Neskôr sa však objaví problém týkajúci sa predchádzajúceho nadobudnutia vlastníctva. Nová právna úprava má výraznejšie chrániť človeka, ktorý v dobrej viere vychádzal zo stavu zapísaného v katastri. Neznamená to však, že pri kúpe bude stačiť pozrieť list vlastníctva a ďalej nič preverovať. Pri realitnej transakcii treba naďalej skúmať vlastnícky titul, ťarchy, vecné bremená, záložné práva, poznámky, plomby a ďalšie právne okolnosti konkrétneho prípadu.
2. BSM sa mení na spoločné imanie manželov
Pre nehnuteľnosti je veľmi dôležitá aj nová úprava majetkových vzťahov medzi manželmi. Dnes bežne používame pojem bezpodielové spoluvlastníctvo manželov – BSM. Nový Občiansky zákonník pracuje s konceptom spoločného imania manželov. Nejde iba o zmenu názvu. Nová úprava presnejšie rozlišuje spoločný a výlučný majetok manželov a zároveň rieši aj ich dlhy. To bude dôležité napríklad pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, hypotéke, exekúcii, rozvode či vysporiadaní majetku.
3. Nie každý dlh jedného z manželov musí byť spoločným dlhom
Nový zákonník venuje väčšiu pozornosť aj tomu, komu patrí konkrétny záväzok. Za určitých okolností môže byť dlh, ktorý vznikol iba jednému z manželov bez súhlasu druhého, jeho výlučným dlhom. Osobitne sa pritom posudzuje napríklad obstarávanie bežných vecí. Pre vlastníkov nehnuteľností je to podstatné najmä preto, že otázka dlhov môže mať priamy vplyv na spoločný majetok manželov a jeho ochranu. Pri realitnom obchode preto bude ešte dôležitejšie správne preveriť nielen vlastníctvo nehnuteľnosti, ale aj majetkový režim manželov.
4. Manželia si budú môcť svoje majetkové vzťahy nastaviť flexibilnejšie
Nová právna úprava počíta so zákonným, ale aj zmluvným režimom spoločného imania. V praxi to znamená väčší priestor na individuálne usporiadanie majetkových pomerov medzi manželmi. Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti preto nemusí byť postačujúca informácia: „Predávajúci je ženatý.“ Potrebné môže byť zistiť aj to, aký majetkový režim medzi manželmi skutočne platí a či nebol zmluvne upravený. Pre realitné transakcie ide o veľmi praktickú zmenu.
5. Výlučný majetok jedného z manželov nezaniká
Aj po novom bude existovať majetok patriaci výlučne jednému z manželov. Typickým príkladom je nehnuteľnosť, ktorú človek vlastnil už pred uzavretím manželstva, prípadne ju za splnenia zákonných podmienok nadobudol dedením alebo darovaním. Nová úprava rieši aj situácie, keď je nový majetok nadobudnutý ako náhrada za výlučný majetok jedného z manželov. Práve pri kúpe ďalšej nehnuteľnosti z peňazí pochádzajúcich z výlučného majetku preto bude mimoriadne dôležité vedieť preukázať pôvod finančných prostriedkov a správne nastaviť dokumentáciu.
6. Aj obdobie pred podpisom zmluvy bude mať jasnejšie pravidlá
Veľmi zaujímavou novinkou je výslovná úprava tzv. predzmluvnej zodpovednosti. V realitách často počujeme: „Veď sme ešte nič nepodpísali.“ To však nemusí automaticky znamenať, že počas rokovania možno postupovať akokoľvek bez právnych následkov. Predstavme si, že jedna strana dlhodobo rokuje o kúpe nehnuteľnosti, vytvára dojem, že obchod uzavrie, druhá strana sa na to oprávnene spolieha a vynaloží náklady – pričom prvá strana v skutočnosti reálny úmysel uzatvoriť zmluvu nemala. Za určitých okolností môže vzniknúť zodpovednosť za škodu spôsobenú nepoctivým rokovaním. Dôležité je však povedať aj druhú polovicu pravidla. Nový zákonník neznamená, že každý, kto si kúpu alebo predaj rozmyslí, bude automaticky platiť náhradu škody alebo bude nútený zmluvu podpísať. Rozdiel je medzi legitímnym rozhodnutím zmluvu neuzavrieť a nepoctivým spôsobom vedenia rokovania.
7. Nájomné zmluvy čakajú nové pravidlá
Zmeny sa výrazne dotknú aj prenajímateľov a nájomcov. Nový Občiansky zákonník nanovo systematizuje nájomné vzťahy a upravuje práva a povinnosti oboch strán, peňažnú zábezpeku či skončenie nájmu. Pre majiteľov investičných bytov z toho vyplýva praktická vec: Pred účinnosťou nového zákonníka bude potrebné skontrolovať používané vzory nájomných zmlúv. Zmluva, ktorú prenajímateľ používa roky, nemusí byť po zmene právnej úpravy optimálne nastavená.
8. Zmeny sa týkajú aj kancelárií, obchodov a ďalších komerčných priestorov
Rekodifikácia sa netýka iba bývania. Nový systém zahŕňa aj nájom priestorov využívaných na podnikanie. Pre vlastníkov kancelárskych, obchodných a ďalších komerčných nehnuteľností budú dôležité pravidlá týkajúce sa napríklad peňažnej zábezpeky, mechanizmov úpravy nájomného alebo skončenia nájomného vzťahu. Aj v tejto oblasti preto bude potrebná revízia existujúcich zmluvných vzorov.
9. Dedenie nehnuteľností dostane nové možnosti
Významné zmeny prichádzajú aj v dedičskom práve. Nová úprava zavádza alebo podrobnejšie upravuje inštitúty, ako sú dedičská zmluva, odkaz, príkaz, správca dedičstva či vykonávateľ závetu. Mení sa aj zákonné dedenie. Pre človeka, ktorý vlastní byt alebo rodinný dom, to môže znamenať viac možností, ako vopred usporiadať svoj majetok. Ešte väčší význam to môže mať pri vlastníkoch viacerých nehnuteľností, podnikateľskom majetku alebo komplikovanejších rodinných vzťahoch.
10. Menia sa pravidlá zmluvných vzťahov
Nový Občiansky zákonník prináša aj zásadnú systémovú zmenu. Dnešné delenie občianskoprávnych a obchodnoprávnych záväzkov sa má zjednotiť. Pre realitnú prax to znamená, že nebude stačiť pozrieť iba kúpnu zmluvu. Pred účinnosťou nového zákonníka bude potrebné preveriť celý proces realitnej transakcie – od prvých dohôd strán cez rezerváciu, kúpu a zabezpečenie záväzkov až po nájomné vzťahy.
11. Čo ak sa po podpise zmluvy zásadne zmenia okolnosti?
Nový zákonník pracuje aj s inštitútom podstatnej zmeny okolností. Jeho význam sa môže prejaviť najmä pri dlhšie trvajúcich zmluvných vzťahoch, keď sa po uzatvorení zmluvy zásadným a nepredvídateľným spôsobom zmenia okolnosti, z ktorých strany pri uzatváraní vychádzali. Neznamená to však jednoduché pravidlo: „Už sa mi obchod neoplatí, preto môžem od zmluvy odísť.“ Podmienky použitia tohto inštitútu budú podstatne prísnejšie.
12. Vecné bremená, záložné práva a ďalšie práva k nehnuteľnostiam zostávajú zásadné
Pri kúpe nehnuteľnosti nikdy nerozhoduje iba údaj o vlastníkovi. Nehnuteľnosť môže byť zaťažená záložným právom, vecným bremenom alebo právami ďalších osôb. Nový Občiansky zákonník systematicky upravuje vlastnícke a ďalšie vecné práva vrátane služobností a ďalších vecných bremien či záložného práva. Aj po zavedení väčšej dôvery v kataster preto zostáva právne preverenie konkrétnej nehnuteľnosti jedným zo základných krokov bezpečnej kúpy.
13. Dom sa automaticky nestane súčasťou pozemku
O tejto zmene sa pri príprave nového Občianskeho zákonníka diskutovalo pomerne dlho. Výsledkom však je zachovanie súčasnej základnej koncepcie: stavba nebude automaticky súčasťou pozemku. Aj po novom teda môže existovať situácia, keď rodinný dom vlastní jedna osoba a pozemok pod ním alebo okolo neho iná osoba. Pri kúpe domu preto zostáva potrebné preverovať vlastníctvo stavby aj jednotlivých pozemkov. Čo to celé znamená pre človeka, ktorý chce kúpiť alebo predať nehnuteľnosť? Na prvý pohľad sa možno veľa nezmení. Predávajúci bude chcieť predať. Kupujúci kúpiť. Banka bude financovať a kataster zapisovať vlastnícke právo. Právne pozadie transakcie však môže byť od 1. júla 2027 v mnohých situáciách iné. Výraznejší význam bude mať stav zapísaný v katastri. Menia sa pravidlá majetkových vzťahov manželov. Nové pravidlá dostane obdobie pred podpisom zmluvy. Zmeny prichádzajú pri nájmoch, dedení aj všeobecnom zmluvnom práve. Pre realitné kancelárie to znamená potrebu prepracovať zmluvnú dokumentáciu a interné postupy ešte pred účinnosťou nového zákonníka. Pre klienta by to malo znamenať predovšetkým jedno: Pri realitnom obchode bude ešte dôležitejšie vedieť nielen čo podpisujete, ale aj prečo je transakcia nastavená práve takým spôsobom.
V BOND Reality budeme zmeny nového Občianskeho zákonníka postupne spracovávať aj prakticky – z pohľadu kúpy, predaja, prenájmu a konkrétnych situácií, s ktorými sa pri realitných obchodoch stretávame.
Článok vychádza zo znenia nového Občianskeho zákonníka schváleného Národnou radou SR 1. októbra 2026 a z informácií Ministerstva spravodlivosti SR dostupných k dátumu publikovania. Nový zákonník má nadobudnúť účinnosť 1. júla 2027. Súvisiaca legislatíva môže jednotlivé praktické postupy ďalej spresniť. Článok má informačný charakter a nenahrádza individuálne právne poradenstvo.