Prečo sa niektoré byty v Bratislave nepredajú ani po 120 dňoch?
Pri predaji bytu, domu alebo pozemku sa väčšina ľudí sústredí na cenu a právny priebeh prevodu. Menej pozornosti sa venuje daňovým súvislostiam, ktoré však môžu mať výrazný dopad na to, koľko vám z predaja reálne zostane.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov je kľúčové, či je príjem z predaja oslobodený od dane, alebo ide o zdaniteľný príjem.
Základné pravidlo vychádza z päťročnej lehoty vlastníctva.
Ak fyzická osoba predáva nehnuteľnosť skôr ako po piatich rokoch od jej nadobudnutia, príjem z predaja spravidla podlieha zdaneniu.
Ak je päťročná lehota splnená, príjem je vo väčšine prípadov od dane oslobodený a do daňového priznania sa neuvádza.
Dôležité je aj správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti.
Pri kúpe alebo darovaní ide o deň právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu do katastra.
Pri dedení vzniká vlastnícke právo dňom úmrtia poručiteľa, bez ohľadu na to, kedy sa dedičské konanie skončí.
Ak príjem z predaja nie je oslobodený od dane, uvádza sa v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B ako ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov.
Základ dane sa neurčuje z celej predajnej ceny, ale zo zisku – teda z rozdielu medzi dosiahnutým príjmom a preukázateľnými výdavkami.
Medzi relevantné výdavky možno zaradiť najmä:
obstarávaciu cenu nehnuteľnosti,
technické zhodnotenie,
náklady na znalecký posudok,
právne služby,
províziu realitnej kancelárie,
ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s nadobudnutím alebo predajom.
Pri špecifických spôsoboch nadobudnutia, ako je darovanie alebo dedenie, sa výška uznateľných výdavkov posudzuje osobitne.
Napríklad pri darovaní môže byť výdavkom buď obstarávacia cena darcu, alebo hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom ku dňu darovania – v závislosti od toho, či by bol príjem darcu z hypotetického predaja oslobodený od dane.
Daňové priznanie je potrebné podať do 31. marca nasledujúceho roka po roku, v ktorom bol príjem z predaja prijatý (ak si daňovník nepredĺži lehotu na podanie).
V praxi sa často stretávame so situáciami, kde správne posúdenie daňového režimu nie je úplne jednoznačné – napríklad pri spoluvlastníctve, kombinácii súkromného a podnikateľského využívania nehnuteľnosti alebo pri rýchlych investičných predajoch.
V takých prípadoch môže správne nastavenie transakcie zásadne ovplyvniť výslednú daňovú povinnosť aj čistý výnos z predaja.
BOND Reality – víťaz ocenenia Najlepšia realitná kancelária 2025 pre Bratislavu a západ. ❤️
#bondreality
#predajnehnutelnosti
#predajbytu
#danenehnutelnosti
#danovepriznanie