Po veľmi silnom začiatku roka vstúpil bratislavský realitný trh do novej fázy. Kupujúci sú opatrnejší, rozhodujú sa dlhšie a pri kúpe oveľa dôslednejšie porovnávajú cenu s reálnou hodnotou nehnuteľnosti. Nejde o náhodný vývoj. Prvé mesiace roka podporili stabilizujúce sa hypotekárne sadzby a odložený dopyt z predchádzajúcich rokov. Tento efekt sa však počas druhého štvrťroka postupne vyčerpal. Oficiálne údaje Národnej banky Slovenska za druhý štvrťrok budú zverejnené začiatkom augusta, no už dnes je zrejmé, že dynamika trhu sa mení. Po medziročnom raste cien o viac ako 11 % v prvom štvrťroku nemožno očakávať pokračovanie rovnakého tempa. Významným faktorom zostáva financovanie bývania. Očakávania výraznejšieho poklesu hypotekárnych sadzieb sa nenaplnili a kupujúci dnes oveľa citlivejšie posudzujú celkové náklady na kúpu nehnuteľnosti. Najvýraznejšie spomalenie vidíme v segmente novostavieb. Ceny mnohých projektov sa dostali na hranicu finančných možností veľkej časti kupujúcich. Pri súčasných úrokových sadzbách a sprísnených podmienkach financovania si množstvo domácností kúpu nového bývania jednoducho nemôže dovoliť alebo ju odkladá. Zároveň sa začínajú zmenšovať cenové rozdiely medzi kvalitnými staršími bytmi po rekonštrukcii a novostavbami. Kupujúci dnes oveľa dôslednejšie porovnávajú pomer ceny a hodnoty. Ak starší byt v dobrej lokalite ponúkne porovnateľný štandard za výrazne nižšiu cenu, stáva sa čoraz atraktívnejšou alternatívou. Naša prognóza pre druhý polrok 2026 Neočakávame plošný pokles cien nehnuteľností v Bratislave. Obmedzená ponuka kvalitného bývania, vysoké stavebné náklady a dlhodobý dopyt zostávajú faktormi, ktoré trh podporujú. Očakávame však výraznejšiu segmentáciu trhu. Kvalitné nehnuteľnosti s reálne nastavenou cenou budú nachádzať kupujúcich aj naďalej, hoci predaj bude vo väčšine prípadov trvať dlhšie ako v predchádzajúcich rokoch. Naopak, pri nadhodnotených nehnuteľnostiach bude narastať čas predaja, tlak na vyjednávanie aj rozdiel medzi inzerovanou a skutočne realizovanou cenou. Čo to znamená pre predávajúcich? Trh sa nezastavil. Zmenilo sa správanie kupujúcich. Dnes už nestačí ponúknuť nehnuteľnosť za cenu odvodenú od predajov spred niekoľkých mesiacov. Kupujúci viac porovnávajú, dôslednejšie počítajú svoje možnosti financovania a oveľa častejšie rokujú o cene. Práve preto bude v nasledujúcich mesiacoch rozhodovať správne nastavenie predajnej ceny, kvalita prezentácie a profesionálne vedený predaj. Rozdiel medzi úspešným predajom a niekoľkomesačným čakaním na kupujúceho bude väčší ako kedykoľvek za posledné roky.