Zavolajte nám
02 595 33 333 0905 333 333

Príručka pre klientov

Povieme Vám na čo si treba dať pozor pri výbere realít.

Príručka pre klientov

Unikátna knižná príručka realitného procesu pre bežných klientov, ktorí si chcú overiť správnosť postupu pri predaji alebo kúpe nehnuteľností. Kniha vás veľmi zrozumiteľným spôsobom prevedie úskaliami kúpy alebo predaja nehnuteľností a pomôže vám eliminovať riziko podvodu až o 90%. Príručka pre klientov realitných kancelárií je kniha, ktorú by mal mať každý klient ale aj realitný či hypotekárny maklér.

Knižnú verziu príručky si je možné zakúpiť tu!

1.1. EXKLUZIVITA ÁNO ČI NIE

Toto je jedna z najkontroverznejších tém, pretože exkluzivita má svoje výhody ale aj nevýhody.

Tlak na udeľovanie exkluzivity na slovenský trh priniesli najmä franchisingové siete. Tieto, nakoľko vznikli v krajinách, kde funguje iný model legislatívy a fungovania realitných sprostredkovateľov, tlačia na udelenie exkluzivity.

Exkluzivita podľa amerického alebo kanadského modelu funguje tak, že majiteľ môže ponúknuť nehnuteľnosť len jednému licencovanému maklérovi, ktorý je povinný zaregistrovať ju do centrálneho registra nehnuteľností a tým ju ponúknuť k spolupráci aj iným sprostredkovateľom. Títo ak majú klientov môžu im nehnuteľnosť ponúknuť.

Z tohto pohľadu má udelenie exkluzivity istú logiku.  Rovnako môže byť výhodou, že exkluzívny partner by vás mal odbremeniť od množstva komunikácie s rôznymi subjektmi a za ideálnych podmienok by mal vašej ponuke venovať skutočnú pozornosť a snahu predať.

V našich zemepisných šírkach však trh funguje bez akejkoľvek legislatívnej opory. Čiže makléri fungujú bez akýchkoľvek licencií či preskúšania ich odbornosti. Model zdieľania ponúk a ochoty realitných maklérov spolupracovať prípadne rozdeliť si províziu je zatiaľ skôr ojedinelý. Množstvo klientov má s exkluzivitou dobré skúsenosti, no naopak množstvo klientov má skúsenosti aj veľmi  zlé.

Zo sťažností, ktoré sme do Asociácie realitných maklérov dostávali boli najčastejšie tie, že maklér klienta ohúril naučenými psychologickými argumentmi, ktoré sa naučil na drahých a vysoko účinných školeniach. Klientovi za obdržanie exkluzivity sľúbil hocijakú aj nereálnu predajnú cenu. Výsledkom bolo, že nehnuteľnosť sa ani za niekoľko mesiacov nepredala a klient bol nešťastný. Pretože zo zmluvy o exkluzivite sa zvyčajne ťažko cúva. Väčšina agentúr, ktoré sú zamerané a naozaj výborne vyškolené na získanie exkluzivity má tvrdé zmluvy, ktoré nie sú vždy postavené v prospech klienta. Tak, ako pri inom, aj tu platí, dávajte si veľký pozor na to čo podpisujete. Ak ste sa rozhodli udeliť niekomu exkluzivitu, udeľte ju výlučne na čas, po ktorý ste ochotný akceptovať možno aj to, že sa nehnuteľnosť nepredá a to ani cez vás súkromne alebo prostredníctvom iných agentúr. Odporúčam udeľovať exkluzivitu zo začiatku na kratší čas /napríklad mesiac/. Pokiaľ budete s prístupom makléra spokojný, môžete mu zmluvu dodatkom kedykoľvek predĺžiť. Pri udelení exkluzivity by ste si mali byť istý, že ste sa rozhodli pre správneho partnera pre sprostredkovanie predaja vašej nehnuteľnosti.

 

4.2. PODPIS SPROSTREDKOVATEĽSKEJ ZMLUVY

Sprostredkovateľská zmluva môže byť uzatvorená podľa Občianskeho ale aj Obchodného zákonníka. Prvá vec, ktorú by ste mali v sprostredkovateľskej zmluve pozrieť je, podľa akého zákonníka sprostredkovateľ zmluvu pripravil (malo by to byť vždy uvedené v záhlaví zmluvy). Pre fyzické osoby je vždy výhodnejšie mať uzatvorenú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka (výhodnejšia výška úrokov z omeškania, lehoty premlčania, nároky na škodu a podobne). To však nie je možné, pokiaľ je klientom sprostredkovateľa právnická osoba. Vtedy by mala byť zmluvy vždy vypracovaná v zmysle Obchodného zákonníka.

Základným rozdielom medzi týmito zmluvami je, že podľa Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľ povinný vyvíjať činnosť tak, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy, ktorá je predmetom sprostredkovania. Môže ísť o zmluvu kúpnu, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve aj nájomnú alebo inú. Aby sprostredkovateľovi však vznikol nárok na províziu, musí dôjsť k samotnému podpísaniu tejto zmluvy.

Pokiaľ je však zmluva vypracovaná podľa Obchodného zákonníka, priamo zo zákonnej úpravy sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu už tým, že vám sprostredkovateľ vytvorí príležitosť k uzatvoreniu dohodnutej zmluvy. Ak by ste ju vy alebo druhá strana z akéhokoľvek dôvodu nakoniec nepodpísali (napríklad by ste nesúhlasili s jej obsahom), sprostredkovateľ by od vás aj tak mohol pýtať províziu, nakoľko bude tvrdiť, že vám vytvoril príležitosť na uzatvorenie obchodu. Vznik nároku na províziu sa však dá dohovorom zmluvných strán aj pri režime podľa Obchodného zákonníka zmeniť. Jedna z našich skvelých právnych agentúr odporúča  preto vždy upraviť vznik nároku na províziu výslovne v sprostredkovateľskej zmluve tak, že nárok na províziu vzniká až uzavretím kúpnej zmluvy a úhradou kúpnej ceny.

Pre lepšie pochopenie uvádzam príklad z nedávnej minulosti. Ešte pred nedávnom existovala na trhu jedna veľká nemenovaná franchisingová sieť, ktorá prišla na trh s veľkým marketingom a používala presne tento typ zmlúv podľa Obchodného zákonníka. Klienti im nevedomky takéto zmluvy podpisovali a pokiaľ u nich niekto zložil zálohu na nehnuteľnosť, viac pre prípad a uzatvorenie obchodu nič nerobili a zálohu už klienti nikdy nedostali späť aj keď k reálnemu podpisu kúpnych zmlúv k prevodu nehnuteľnosti nakoniec nedošlo. Táto agentúra si postavila živnosť na tom, že preberala zálohy na obchodné prípady, ktoré sa nikdy nezrealizovali. Klienti si právne bohužiaľ veľmi nepomohli, keďže podpísali čo podpísali a rezervačnou zmluvou tento sprostredkovateľ preukázal, že vytvoril príležitosť na uzatvorenie obchodu. Táto sieť už v Slovenskej republike v realitnom sprostredkovaní nefunguje. Dôvodom boli pravdepodobne práve množiace sa sťažnosti a internetové diskusie od „oklamaných“ klientov.  Vlastníkom spoločnosti sa právne nič nestalo a dnes podnikajú podľa dostupných informácií vo veľmi podobnej – finančnej – oblasti. To, že táto konkrétna realitná sieť už na trhu nepôsobí však neznamená, že sa niekto týmto modelom neinšpiruje. Preto si túto vec vždy v zmluve skontrolujte. Požadujte vždy zmluvnú úpravu nároku na províziu tak, aby sprostredkovateľovi vznikol nárok na províziu až po skutočnom podpísaní kúpnych alebo iných zmlúv, ktoré sú predmetom sprostredkovania a uhradením kúpnej zmluvy.

V sprostredkovateľskej zmluve je ďalej vhodné uviesť, čo všetko by mal sprostredkovateľ zabezpečiť a pokiaľ ste sa dohodli, že za vás uhradí nejaké poplatky, pokojne túto dohodu žiadajte mať aj v zmluve.

Následne si v zmluve skontrolujte ustanovenia ohľadne potenciálnej exkluzivity, jej podmienok a trvania, pokiaľ ste sa na exkluzivite s niekým dohodli. Viac o výhodách a nevýhodách exkluzivity nájdete v samostatnej kapitole venovanej exkluzivite.

Ďalším, dôležitým bodom, sprostredkovateľskej zmluve je ustanovenie týkajúce sa provízie. Províziu môžete mať so sprostredkovateľom uvedenú v konkrétnej sume alebo v percentuálnom vyjadrení s konečnej predajnej ceny. Je to otázka obchodnej dohody. Je vhodné si uvedomiť, že požadovaná cena sa môže aj dohodou s kupujúcim znížiť, takže percentuálne vyjadrenie provízie z konečnej kúpnej ceny je pre vás výhodnejšie. Je to však skutočne dohody medzi vami a sprostredkovateľom.

V zmluve uveďte ponukovú cenu nehnuteľnosti za ktorú oprávňujete sprostredkovateľa inzerovať vašu nehnuteľnosť.   V zmluve musí byť vyslovene uvedené, aká je vaša požadovaná cena a už je v nej zahrnutá provízia alebo či má k tejto cene pripočítaná.

Štandardným bodom v sprostredkovateľských zmluvách je ustanovenie, v ktorom prehlasujete, že neobídete sprostredkovateľa. Tj. pokiaľ by vám preukázateľne našiel klienta na vašu nehnuteľnosť a vy sa s klientom dohodnete na priamo a budete chcieť vynechať sprostredkovateľa (napríklad s cieľom ušetriť províziu), sprostredkovateľ si môže súdne vymáhať celú výšku provízie za jeho obídenie.  Tento bod slúži na ochranu sprostredkovateľov a je úplne v poriadku. 

Keďže od realitných maklérov požadujeme serióznosť a korektnosť, to isté by malo platiť aj pre klientov. Ak sa teda rozhodnete s realitným sprostredkovateľom spolupracovať, buďte aj vy korektní a neobchádzajte ho keď vám nájde klienta. V tomto musím s poľutovaním napísať, že kvantitatívne je oveľa viac neserióznych klientov ako neserióznych sprostredkovateľov. Každý 7 klient (či už kupujúci alebo predávajúci) sa snaží obísť realitnú kanceláriu a to aj keď sa so žiadosťou o jej služby na ňu sám obrátil. Buďte teda chápaví k tomu, že aj realitní sprostredkovatelia si musia zmluvne chrániť svoje kontakty. 

 

4.10. ZLOŽENIE KÚPNEJ CENY DO NOTÁRSKEHO DEPOZITU alebo NA VINKULOVANÝ ÚČET V BANKE

Pokiaľ hradíte nehnuteľnosť kombináciou úveru a vlastných zdrojov, v prípade, že ide o vyššiu sumu vlastnej hotovosti rozhodne odporúčame využiť štatúty úschovy kúpnej ceny do notárskeho depozitu alebo v horšom prípade na vinkulovanom účte v banke.

Zabezpečíte tým, že táto suma bude notárom alebo bankou uvoľnená v prospech účtu predávajúceho až po predložení listu vlastníctva na ktorom už budú ako vlastníci zapísaní nehnuteľnosti kupujúci a medzi ťarchami budú len povolené ťarchy. V prípade, že sa vám na liste vlastníctva objavia neželané ťarchy alebo poznámky, alebo v prípade, že by k prevodu vlastníckych práv vôbec nedošlo, notár alebo banka vám vrátia peniaze späť.

Notár vám o zložení kúpnej zmluvy vydá doklad vo forme notárskej zápisnice, v ktorom sa zaväzuje, že:

a)    V prípade predloženia listu vlastníctva k predmetu prevodu, kde budú ako vlastníci prevádzanej nehnuteľnosti uvedení kupujúci a v časti „C“ listu vlastníctva nebudú žiadne ťarchy, okrem tých, ktoré kúpnou zmluvou povolíte, uvoľní túto časť kúpne ceny v prospech účtu predávajúcich.

b)    V prípade, že okresný úrad katastrálny odbor vklad zamietne alebo zastaví a bude notárovi o tomto predložené právoplatné rozhodnutie príslušného katastrálneho úradu, notár uvoľní túto časť kúpnej ceny späť na účet kupujúceho.

Tento istý inštitút automatického nakladania s hotovostnou časťou kúpnej ceny sa dá zriadiť aj v banke má to však jedno veľké ALE. V každej banke vám do potvrdenia o vinkulácii dajú poznámku, že v prípade, ak by bol tento účet kupujúceho zablokovaný exekútorom, banka nenesie za tieto financie žiadnu zodpovednosť. Tj. v pesimistickom variante, že po podaní kúpnych zmlúv a návrhov na vklad by reálne bolo prevedené vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ale exekútor by z nejakého dôvodu počas tohto konania zablokoval účet na ktorom bola zriadená vinkulácia, peniaze by predávajúci neobdržal, aj keď nehnuteľnosť riadne previedol.

Z tohto dôvodu uprednostňujeme úschovy kúpnych zmlúv do notárskych depozitov pred vinkulačnými účtami v bankách.

Záver:

Nepodceňte, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate podpisom kúpnej zmluvy ani jej podaním na príslušný katastrálny odbor. Vlastníkom sa stanete až riadnym povolením vkladu vášho vlastníckeho práva príslušným katastrálnym odborom. Toto je skutočne veľmi podstatný moment a fakt, majte ho na mysli.