Trh s bývaním ožíva, zhodujú sa banky aj realitky

Predsedníčka Asociácie realitných maklérov Daniela Danihel Rážová z Bond Reality si myslí, že kríza pomohla zrovnoprávniť predávajúcich a kupujúcich. „Je to fifty-fifty. Konečne nevládne ani predávajúci ani kupujúci. Kupujúci si uvedomili, že musia mať reálne predstavy o cene a rovnako aj predávajúci si uvedomili, že ak chcú predať, musia mať cenu nastavenú reálne.“

Skúsenosti realitných maklérov ešte stále potvrdzujú rozdielny pohľad na cenu zo strany kupujúcich a predávajúcich. Kým napríklad za jednoizbový byt by typický kupujúci najradšej zaplatil maximálne 50 tisíc eur, predávajúci si pýtajú od 55 do 70 tisíc. Na spoločnej cene sa však vedia dohodnúť, potvrdzuje to počet vkladov do bratislavského katastra. Vlani ich bolo, rovnako ako v predkrízovom roku 2008, približne 37 tisíc. V roku 2009 len 30 tisíc.

Predstavy kupujúcich a predávajúcich o cenách realít v Bratislave

Zdroj: Bond Reality

Ceny rásť nemusia

Aj napriek štatistickému zastaveniu poklesu cenníkových cien ešte môžeme očakávať zlacňovanie niektorých bytov. Časť klientov podľa D. Rážovej ignoruje situáciu na trhu a cenu nadnotí: „Ja si myslím, že ponuka zostane rovnaká a skôr vidím priestor na jemný pokles ako nejaký nárast. Povedala by som, že sa netreba ani ponáhľať, ale ani nejakým spôsobom vyčkávať. Ak nájdete nehnuteľnosť za normálnu cenu, absolútne nie je dôvod čakať. Ak je cena vyššia, nie je dôvod sa ponáhľať. My stále hovoríme, že by sa ceny mali zastabilizovať na úrovni roka 2006.“

Osobitnou kategóriu sú novostavby. Developeri, ktorí sa ocitli vo finančných problémoch, už predávajú aj za cenu nulovej marže, vo vážnejších situáciách dokonca pod cenu. Developeri s vlastným kapitálom si zatiaľ môžu dovoliť vyčkávať, nie však donekonečna. Ak nové byty nepredajú do jedného, dvoch rokov, tiež budú musieť priznať stratu a znížiť cenu.

Banky: Predaje ako v roku 2008Hlavný ekonóm Slovenskej sporiteľne Juraj Barta vidí určitý priestor na rast cien nehnuteľností. „Slovenský trh s nehnuteľnosťami na bývanie je ešte stále menej rozvinutý ako povedzme vo vyspelejších krajinách, čiže dá sa očakávať, že dopyt bude naozaj vysoký. A keď sa vrátime do normálnu, keď ľuďom opäť začnú rásť platy, tak zrejme opäť začnú rásť aj ceny nehnuteľností.“ Barta však nechcel špekulovať, či by vývoj cien realít mohol napríklad v horizonte 15-tich rokov predbehnúť infláciu. "Dá sa povedať, že ceny sú stabilizované a už ďalej neklesajú. Oproti cenníkovej cene sa dá vyjednať zľava, ale tá zľava už nie je taká ako bola pred polrokom a o pol roka už tiež asi nebude nižšia."

Nielen realitné kancelária, ale aj banky pocítili oživenie realitného trhu. Objem úverov sa vrátil na hodnotu z roku 2008. Podľa vedúcej oddelenia úverov VÚB banky Angeliky Farkašovej si vlani klienti požičiavali vyššie sumy ako v roku 2009. Priemerná výška hypoték vzrástla o približne 3 000 eur na vyše 47 500 eur. Takmer tretinu z celkového počtu účelových hypotekárnych úverov tvorili hypotéky pre mladých.

Slovenská sporiteľňa, ktorej väčšina úverov na bývanie nespadá do kategórie hypoték, informovala, že celkový objem nových úverov prevýšil 735 miliónov eur, čo je v porovnaní s minulým rokom nárast o 4 %. V Bratislave požičali v priemere 68 tisíc eur a v Košiciach 36 tisíc eur.

Podľa vedúcej oddelenia retailových úverov Michaely Kaňovej predáva sporiteľňa asi tretinu produkcie cez maklérov: „Napríklad v Českej republike je pomer predaja cez externú sieť 60%. 30% predaja je optimum, pre banky je dôležité rozvíjať aj svoje vlastné interné siete, lebo tam viete zaručiť dobrý servis a vysokú kvalitu obsluhy.“

Podľa štatistík NBS si v trhových podieloch za 11 mesiacov minulého roka najviac polepšila Slovenská sporiteľňa (+0,97 p.b.), Dexia (+0,77 p.b.), UniCredit Bank (+0,65 p.b.) a ČSOB (+0,57 p.b.). Z trhového koláča stratili Prvá stavebná sporiteľňa (-1,32 p.b.) a Tatra banka (-0,97 p.b.).

Trhový podiel bánk pri úveroch na bývanie

Zdroj: NBS, prepočet Investujeme.sk

Úroky zostanú nízke, nižšie však nebudú

Záujmu o úvery na bývanie pomohli vlani atraktívne úrokové sadzby. Do jesene by najmä pri krátkodobých fixáciách nemali rásť. „Rátame s tým, že koncom roka začnú rásť, keďže ECB bude zrejme reagovať na oživovanie eurózony a inflačné tlaky a bude len veľmi mierne zvyšovať sadzbu,“ vysvetľuje Juraj Barta.„Čaká nás niekoľkoročné obdobie pomerne nízkych úrokových sadzieb. Zároveň však platí, že nižšie sadzby ako sú dnes, už zrejme nebudú. Je možné, že niektoré banky pristúpia k jednorazovým akciám, kde úrokové sadzby môžu byť nižšie, ale nejako výrazne nižšie sa očakávať nedajú.“

Pri dlhších fixáciách vidieť podľa neho podobný vývoj, aj keď v ich vyššej hodnote je už zohľadnený budúci rast sadzieb: „5-ročné sadzby už na trhu rástli a až na drobné korekcie si rastový trend zachovajú aj po zvyšok roka.“